地产投资新风向

房地产业的发展不可避免受到国家宏观政策的影响，几乎房地产业的每一步都被深深打上政策的烙印，因为政府的大政方针和宏观调控直接影响到房地产企业的土地和资金来源。在2008-2009年这段时间，我们看到北部湾开发、重提振兴东北、重建汶川、整合上海大浦东、海西经济区和重庆西江开发等大的政府规划行为，这些区域无疑成为或正在成为资金追捧的热土。

 

从房地产业不同细分市场看，产品差异化显著，老年公寓、青年公寓、精品住宅、豪宅、城市综合体等产品细分市场的区隔明显；根据首次置业、常年流动工作人士、丁克家庭、有婴儿的夫妇、单亲家庭、成熟家庭、大龄单身贵族等客户进行详细的分类，细分化消费者需求。值得一提的是经济适用房，自2000年起，经济适用房占商品房销售面积和投资额比重呈现一直下跌的趋势，从峰值时的23%下跌至5%左右；而今年政府加强了经济适用房的投资力度和执行力度，例如上海的大型居住社区建设。部分开发商实施掘金经济适用房战略，换取更大的发展空间。

 

外商对于房地产的投资也在不断调整和转变。受全球金融危机的影响，外资在房地产领域的投资开发品种开始缩减。金融危机前，实施的是从住宅、办公楼、商业、工业地产和酒店等多元化投资战略；后金融危机时代，外资的资金开始向住宅和商业地产领域回归。2009年中期随着国内经济的复苏，投资的风险偏好增加，在大宗投资和收购领域重新看到港资投资者的身影；近期外资抛盘，中资和港资接盘的案例增加。

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